房地产开发流程：
一、立项决策
二、资金筹集
三、征地拆迁
四、规划设计
五、施工建设
六、销售策划
七、营销推广
八、售后服务
五证：
1. 建设用地规划许可证。
2. 建设工程规划许可证。
3. 国有土地使用证。
4. 建筑工程施工许可证。
5. 商品房预售许可证。
具体流程：从立项到开工建设，开发商需办理“五证”方可进行，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。开发商只有五证齐全并且获得商品房预售许可证后方可进行商品房预售。在项目竣工验收后，应取得房地产权证，即最后的“五证”中缺失的就是《房屋所有权证》。开发商在销售时必须明确五证齐全的时间，以便购房者对所购房屋的产权及安全进行确认。
